Substanz ist unser Fundament. Wertentwicklung unser Auftrag.

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und liegt (Stand Juli 2026) zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Am günstigsten ist Bayern mit 3,5 Prozent, am teuersten sind Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils 6,5 Prozent.

Für unsere Standorte heißt das konkret: In Sachsen (Dresden) und in Hamburg fallen 5,5 Prozent an, in Sachsen-Anhalt (Magdeburg) 5,0 Prozent. Hinzu kommen Notar und Grundbuch mit zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent. Eine Maklerprovision entfällt, wenn Sie direkt beim Bauträger kaufen.

Ein Punkt, der oft übersehen wird: Bei einer vermieteten Immobilie ist die Grunderwerbsteuer nicht sofort als Werbungskosten absetzbar. Sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird zusammen mit dem Gebäudeanteil über die Abschreibung verteilt — der auf Grund und Boden entfallende Anteil bleibt außen vor.

Der Markt wird üblicherweise in A-, B-, C- und D-Städte eingeteilt. Die sieben A-Städte sind Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart: höchste Liquidität und Wertstabilität, dafür die niedrigsten Anfangsrenditen.

Zu den B-Städten zählen unter anderem Dresden, Leipzig, Hannover, Nürnberg, Bremen, Bonn, Karlsruhe, Mannheim und Münster. Sie sind der Kompromiss aus Sicherheit und Rendite und stehen deshalb bei Kapitalanlegern besonders im Fokus. C-Städte wie Magdeburg, Erfurt, Rostock oder Kassel bieten nochmals höhere Anfangsrenditen, hängen dafür stärker am lokalen Arbeitsmarkt.

Eine pauschal beste Stadt gibt es nicht. Entscheidend ist die Mikrolage: Ein Objekt in fußläufiger Nähe zu Universität, Klinikum oder Nahverkehr vermietet sich in einer B-Stadt zuverlässiger als eine Randlage in einer A-Stadt — bei deutlich besserem Verhältnis von Kaufpreis zu Miete.

Die Basis ist in aller Regel ein klassisches Annuitätendarlehen mit Zinsbindung. Speziell für vermietete Objekte kommt die KfW-Förderung hinzu: Das Programm 298 „Klimafreundlicher Neubau — Wohngebäude“ ist genau die Vermietungsvariante (Programm 297 ist für Selbstnutzer). Gefördert wird mit einem zinsverbilligten Darlehen von bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit, bei Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel QNG bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit. Eine Einkommensgrenze gibt es dabei nicht.

Der wesentliche Unterschied zur selbstgenutzten Immobilie ist steuerlicher Natur: Bei Vermietung sind die Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar. Deshalb wird bei Kapitalanlagen bewusst häufiger mit einer höheren Fremdkapitalquote und anfangs niedrigerer Tilgung gearbeitet als beim Eigenheim.

Konkrete Zinssätze nennen wir hier bewusst nicht — sie ändern sich laufend. Welche Kombination aus Bankdarlehen und Förderung für ein bestimmtes Objekt trägt, rechnen wir im Gespräch gemeinsam durch.

Ja. Unser Immobilienrechner ermittelt die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten, die monatliche Rate, die Bruttomietrendite und den Eigenaufwand vor Steuern — sofort und ohne Anmeldung. Das Ergebnis nach Steuern, die jährliche Steuerwirkung und die Nettorendite schicken wir Ihnen kostenlos zusammen mit der mehrjährigen Auswertung per E-Mail.

Der Unterschied zwischen den beiden Renditen ist dabei der entscheidende: Die Bruttorendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis und eignet sich nur zum schnellen Vergleich zweier Objekte. Die Nettorendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet gegen die Gesamtinvestition inklusive Nebenkosten. Sie liegt spürbar niedriger und ist die Zahl, mit der seriös kalkuliert wird.

Das hängt vom Objekt und vom Gesamtbild ab, nicht allein vom Gehalt. Banken rechnen keine Gehaltsschwelle, sondern eine Haushaltsrechnung: Einnahmen abzüglich Lebenshaltung, bestehender Kredite und sonstiger Verpflichtungen. Was übrig bleibt, muss die Rate tragen.

Bei einer vermieteten Immobilie kommt ein Punkt hinzu, der beim Eigenheim fehlt: Die Mieteinnahmen werden als Einkommen mit angerechnet, üblicherweise zu 70 bis 80 Prozent, weil die Bank einen Puffer für Leerstand und Instandhaltung abzieht. Eine kleinere Einheit trägt sich dadurch weitgehend selbst, und der monatliche Eigenaufwand fällt deutlich geringer aus als die Rate vermuten lässt.

Mit 2.500 Euro netto ist eine Kapitalanlage realistisch möglich, sofern Einkommen und Schufa sauber sind und keine größeren Verpflichtungen laufen. Ausschlaggebend sind Objektgröße und Kaufpreis — nicht die Frage, ob eine bestimmte Gehaltsmarke erreicht ist.

Nicht zwingend, aber es verändert die Konditionen erheblich. Als Faustregel erwarten Banken, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln kommen — je nach Bundesland rund 5 bis 8,5 Prozent für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Diese Kosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank verwerten könnte, und werden deshalb ungern mitfinanziert.

Komfortabel wird es bei 20 bis 30 Prozent Eigenkapital. Eine Vollfinanzierung über 100 Prozent des Kaufpreises oder darüber ist möglich, setzt aber eine sehr gute Bonität, ein sicheres unbefristetes Einkommen und ein belastbares Objekt voraus. Die Bank lässt sich das höhere Risiko über einen Zinsaufschlag bezahlen.

Bei Kapitalanlagen wird bewusst oft weniger Eigenkapital eingesetzt als beim Eigenheim, weil die Schuldzinsen steuerlich absetzbar sind. Wie viel im Einzelfall sinnvoll ist, ist eine Rechenfrage und keine Grundsatzentscheidung.